BOLETÍN INFORMATIVO SEMANAL (41)

FE. VALOR PROBATORIO

La firma electrónica (FE), es una nueva forma de expresión de la voluntad de una persona, ya sea física o moral, que facilita la transmisión electrónica de mensajes de datos, agilizando las transacciones jurídicas. De ahí que con ella una persona se identifique y obligue, en los términos y condiciones pactadas en dichos actos.

Por su utilidad y fiabilidad se ha incorporado la FE como medio para cumplir obligaciones fiscales, por ejemplo, ante el servicio de administración tributaria (SAT), recibe el nombre de clave de identificación electrónica confidencial (CIEC), y se emplea para presentar declaraciones fiscales, consultar la recepción de las mismas y reimprimir los acuses de recibo correspondientes. En este sentido, la firma es confidencial, única e intransferible, por lo que el mal uso de la misma es responsabilidad exclusiva del contribuyente o titular de la clave.

En materia de seguridad social, el uso de la FE es opcional y su campo de aplicación va desde el entero de cuotas obrero patronales y aportaciones al INFONAVIT, presentación de promociones y avisos afiliatorios y hasta la presentación de dictamen al INFONAVIT, etcétera, lo cual también simplifica el cumplimiento de dichas obligaciones.

Como puede apreciarse, el empleo de la FE para las empresas, resulta benéfico; sin embargo, no están exentas de que los trabajadores que cuentan con el acceso a ella para realizar determinados actos, hagan mal uso de la misma, ya sea por error o dolo; por ello es importante conocer que el manejo de dicha herramienta y el uso de medios electrónicos de comunicación utilizados por los trabajadores en sus labores no se encuentra regulado en la legislación laboral, debido a que ese ordenamiento es antiguo y no coincide con la realidad y modernidad actual.

En tal virtud, una posible solución a este problema es establecer dentro del reglamento interior de trabajo las políticas y procedimientos para el manejo de la FE, así como las sanciones aplicables en caso de mal uso de la misma y los medios para determinar la responsabilidad de los trabajadores en estos supuestos, además de plasmar en los contratos de trabajo la confidencialidad que deben guardar cuando utilicen este instrumento en el desarrollo de sus actividades.

Esto con el fin de contar con un proceso ordenado y orientado a la rescisión de la relación laboral justificada de los trabajadores que incurran en el mal uso de la FE, ubicando esa conducta como causal de rescisión de la relación de trabajo, en las fracciones V, VI y XV del artículo 47 de la ley federal del trabajo.

ARRENDAMIENTO FINANCIERO. TRATAMIENTO FISCAL

El concepto de arrendamiento financiero para efectos fiscales no difiere mucho del establecido en la LGTOC, ya que también en el ámbito tributario se define como un contrato celebrado por escrito, por medio del cual una persona se obliga a otorgar a otra el uso o goce temporal de bienes tangibles a plazo forzoso, obligándose esta última a liquidar, en pagos parciales como contraprestación, una cantidad en dinero determinada o determinable que cubra el valor de adquisición de los bienes, las cargas financieras y los demás accesorios y a adoptar al vencimiento del contrato, alguna de las opciones terminales establecidas en la LGTOC. En el mismo contrato deberá consignarse expresamente el valor del bien objeto de la operación y la tasa de interés pactada o la mecánica para determinarla (Art. 15, CFF).

De esta redacción se desprende que existen todos los elementos del contrato de arrendamiento financiero, incluso su contraprestación se realiza en pagos parciales. En la definición figuran los siguientes elementos:

• contrato
• partes (contratantes)
• acto jurídico: el arrendamiento de bienes tangibles con el ejercicio de opciones
• contraprestación

Sin embargo, existe una gran diferencia entre ambas definiciones, a saber:

Acerca de las cargas financieras, la legislación fiscal procura separar claramente el valor de la operación y la tasa de interés, pretendiendo otorgarle la naturaleza de una operación de financiamiento, la cual no sería parte del precio pactado. En cambio, en la LGTOC,  las cargas financieras y demás accesorios al no estar claramente definidas, podrían considerarse parte de la contraprestación.

La aparente contradicción entre las leyes fiscales y las financieras sobre el precio pactado, ha propiciado confusión a los contribuyentes, toda vez que una ley fiscal le pretende otorgar una definición de precio pactado a la renta de un bien, con independencia de las cargas financieras (intereses), cuando ambos son fijados en el mismo acto jurídico, y no existe una clara justificación para decir que sean rentas pagadas con algún tipo de financiamiento, pues tales cargas no constituyen propiamente un interés adicional al monto de la operación a liquidar mediante prestaciones periódicas denominadas rentas, sino una parte de ella que se integra por los gastos erogados por la arrendadora y por la ganancia que tiene derecho a percibir, dada su propia naturaleza de comerciante, y por el solo hecho de que dé en arrendamiento financiero bienes previamente adquiridos para ese propósito¹.

En conclusión, la naturaleza de este acto es otorgar en uso bienes, y de ninguna manera está transmitiendo la propiedad de los mismos, pues la misma norma señala que al término del contrato se podrá adoptar alguna de las modalidades previstas en el artículo 410 de la LGTOC, en el que se confirma que hasta ese momento se podría materializar tal transmisión, o bien prorrogar el contrato.

Ahora bien, por ser donde surgen las mayores dudas, únicamente se abordarán los principales aspectos fiscales que le aplicarán al arrendatario.

Contrario a la naturaleza del pago de rentas por usar bienes, para el ISR, cuando éstos se adquieran a través del arrendamiento financiero, se considerarán inversiones para el arrendatario, sea persona moral o física con actividad empresarial y profesional, hasta por la cantidad pactada como valor de los mismos en el contrato respectivo (Art. 38 LISR), susceptibles de deducirse en este impuesto, mediante la aplicación, en cada ejercicio, de los porcentajes máximos autorizados por la ley, según el tipo de bien de que se trate; en otro giro, tiene el tratamiento de una inversión en activos fijos.

Este esquema también se podrá aplicar por las personas físicas con ingresos por arrendamiento de bienes inmuebles en lo relativo a las inversiones en inmuebles, pues aun cuando las deducciones de este tipo de contribuyentes, previstas en el artículo 115 de la LISR, se complementan con los requisitos generales regulados en el título X de las personas físicas de la LISR, el artículo 147, fracción II de esa ley, reconoce la aplicación de la figura del arrendamiento financiero para las inversiones.

Respecto a las cargas financieras, en este impuesto sí deberán separarse, pues expresamente se entenderá interés, la diferencia entre el total de pagos y el monto original de la inversión (Art. 8, tercer párrafo de la LISR), mismo que también será deducible en la fecha en que se devengue en el caso de personas morales (Art. 25, fracción VII) y en el momento en que efectivamente se paguen para las personas físicas; empero, para las personas morales, cuando dichas inversiones no sean deducibles o lo sean parcialmente, los intereses que se deriven de las operaciones a crédito, sólo serán deducibles en la misma proporción en que aquéllas lo sean), restricción que no está prevista para las personas físicas, lo que haría suponer la deducción total de los intereses generados por estas inversiones.

En cuanto a las personas físicas arrendadoras, serán deducibles los intereses reales pagados por el financiamiento utilizado para la adquisición del bien.

Por otra parte, las deudas originadas por las inversiones en comento, así como las cargas financieras derivadas de este tipo de contratos, formarán parte de la base para determinar el ajuste anual por inflación, evidentemente sin incluir, en el saldo del último día de cada mes, los intereses que se devenguen en el mes. El efecto del ajuste, contrario a las deducciones por inversiones e intereses, generalmente produce un ingreso acumulable que únicamente se reflejará en la determinación del impuesto del ejercicio.

Otro beneficio que se permite en este impuesto es la deducción de las erogaciones por gastos y mantenimiento de las inversiones utilizadas a través de la modalidad del arrendamiento financiero, en la proporción que éstas sean deducibles.

El IVA trasladado por las erogaciones que se efectúen por las contraprestaciones pactadas en el referido contrato, según el artículo 5o de la LIVA, será acreditable siempre y cuando se satisfagan los siguientes requisitos:

• derivar de erogaciones por la adquisición de bienes, servicios o al uso o goce temporal de bienes, que sean estrictamente indispensables (deducibles) para el ISR en la realización de sus actividades distintas de la importación, por las que se deba pagar el IVA o a las que se les aplique la tasa del 0%
• constar en forma expresa y por separado en comprobantes con requisitos fiscales
• pagarse efectivamente.
• enterar el impuesto retenido en los términos y plazos establecidos en la ley.
• efectuar el acreditamiento cuando se realicen actos gravados y exentos, en proporción al valor de los actos gravados.

Para determinar el IVA acreditable que derive de las inversiones reguladas en la LISR, además de lo anterior, se tomará en cuenta el destino habitual de éstas para la realización de actividades gravadas, exentas o para ambas, debiendo efectuarse el ajuste que proceda cuando se altere tal destino. Para ello, se procederá como sigue, IVA de inversiones:

• destinadas en forma exclusiva para realizar actividades gravadas o tasa 0%,será acreditable en su totalidad.
• utilizadas en forma exclusiva para realizar actividades por las que no se esté obligado al pago del impuesto, no será acreditable.
• ocupadas para realizar indistintamente actos gravados o por los que no se esté obligado al pago del impuesto, será acreditable en la proporción que representen los actos gravados entre el valor total de las actividades del mes relativo (se puede aplicar la opción del art. 5o-b, LIVA), y, en su caso, se aplicará el ajuste previsto en el artículo 5o-a de esa ley para restituir o acreditar las diferencias del impuesto que inicialmente se había acreditado por su destino.

Ahora bien, en este impuesto no se podrá considerar que el IVA acreditable proviene del pago de rentas, pues expresamente el artículo 5o, fracción V, inciso d) de la ley de la materia remite al término de inversiones regulado en la LISR, en cuyo caso, también estaría convalidando esa naturaleza. En el mismo sentido se aplicaría el criterio para reconocer el acreditamiento del IVA que derivaría del pago de intereses, pues este concepto también debe ser deducible en el ISR, tal como se expresa en la LIVA.

Por otra parte, en la tercera oración, de la fracción I del citado artículo 5o, se aclara que, en el caso de erogaciones parcialmente deducibles en el ISR, únicamente se considerará el IVA acreditable en la proporción en que dichas erogaciones sean deducibles; en consecuencia, cuando las inversiones o los intereses provenientes del arrendamiento financiero no sean deducibles o lo sean parcialmente en el ISR, el IVA no será acreditable, o lo será en la proporción correspondiente.

En relación con el pago de intereses, toda vez que no se encuentra en los supuestos de exención previstos en el artículo 15, fracción X de la LIVA, se considerará un acto gravado de este impuesto y para su acreditamiento deberán cumplirse los requisitos generales antes señalados.

RÉGIMEN DE PROPIEDAD. CONDOMINIO

El objetivo de las leyes concernientes al régimen de propiedad de condominio es regular la constitución, modificación, organización, funcionamiento, administración y extinción del mismo.

Primeramente, como condominio, denominamos al inmueble edificado en varios niveles en un terreno común, con unidades de propiedad privativa y derechos de copropiedad. El sector inmobiliario cada día crea más inmuebles de este tipo, con lo cual es necesaria una regulación efectiva.

Otra causa que justifica este tipo de leyes, acorde con la exposición de motivos de ley de régimen de propiedad en condominio en el estado de México, es proteger los derechos de los habitantes de los mismos a una imagen homogénea, consensuada del inmueble, a la vez que llevar su vida personal y familiar sin enturbiar la convivencia.

Dentro de los aspectos que de manera resumida tienen relevancia para la aplicación de la ley, se mencionan los siguientes:

• la constitución del régimen de propiedad en condominio se debe instrumentar ante notario público, estar acotada en el registro público de la propiedad y en la procuraduría social.
• los derechos y obligaciones se rigen por las disposiciones de la ley, su reglamento, el código civil y otras leyes aplicables, así como por la escritura constitutiva del régimen, el contrato de traslación de dominio y por el reglamento interno del condominio.
• los condominios se clasifican de acuerdo a sus características de estructura y uso: horizontal, vertical y habitacional; comercial, industrial y mixto.
• el régimen de propiedad en condominio puede constituirse en construcciones nuevas o en proyecto, así como en inmuebles construidos con anterioridad.
• se deben hacer diversas manifestaciones sobre las características del inmueble sujeto al régimen en la escritura constitutiva.
• las modificaciones a la escritura y su reglamento interno se acordarán en asamblea extraordinaria, incluyendo la extinción voluntaria del régimen.
• en la adquisición de una unidad de propiedad privativa se debe hacer constar la entrega de una copia simple de la escritura, el reglamento interno y los créditos generados por cuotas de mantenimiento, administración, extraordinarias, fondo de reserva, intereses moratorios y todas las que no estén cubiertas.
• los derechos de preferencia respecto a la compra-venta se sujetarán a las disposiciones del código civil.
• se establece quién tiene la calidad de condómino y de poseedor, respectivamente.
• los derechos de copropiedad sobre áreas y bienes comunes serán proporcionales al indiviso de la unidad de propiedad privativa.
• la ley establece derechos y prohibiciones para los condóminos, poseedores y habitantes en general, respecto de su unidad de propiedad privativa, así como de las áreas y bienes comunes.
• se definen expresamente qué tipo de bienes son objeto de propiedad común.
• en caso de ejecución de obras en las áreas y bienes de uso común e instalaciones generales se deben observar las reglas establecidas.
• el órgano máximo del condominio es la asamblea general.
• las asambleas pueden ser generales ordinarias, extraordinarias, de administradores y de sección o grupo.
• las asambleas generales están sujetas a una serie de formalidades, presididas por quien designe y contará con un secretario cuya función será desempeñada por el administrador.
• para la celebración de las asambleas generales se debe hacer la convocatoria acorde a la ley.
• la asamblea tiene, entre otras facultades, modificar la escritura constitutiva, el reglamento interno; ratificar y remover al administrador del condominio, precisar las obligaciones y facultades de este y del comité de vigilancia, así como establecer las cuotas a cargo de los condóminos o poseedores.
• el derecho al voto de condóminos o poseedores morosos se suspende, salvo en ciertos casos, aunque tienen voz en las asambleas.
• para ser administrador se puede elegir a un condómino o contratar los servicios de un administrador profesional, ya sea persona física o moral.
• el administrador tiene la obligación de otorgar la garantía o fianza y contar con certificación por parte de la procuraduría social correspondiente.
• la asamblea general determina la remuneración del administrador, sea condómino o profesional.
• el cargo de administrador durará un año, con vía de reelección en dos períodos consecutivos más y posteriormente en períodos no consecutivos.
• dentro de las obligaciones del administrador se encuentran: llevar el libro de actas, cuidar y vigilar los bienes del condominio, efectuar los gastos de mantenimiento y administración, entregar mensualmente un estado de cuenta a cada condómino con visto bueno del comité de vigilancia, convocar a asamblea y su representación legal.
• en el comité de vigilancia deben estar de dos a cinco condóminos, dependiendo del número de unidades privativas. deberá estar conformado por un presidente y de uno a cuatro vocales.
• el nombramiento de los miembros del comité es de un año, dando vía a reelección de dos de sus miembros por un periodo consecutivo.
• en todos los casos debe existir un reglamento interno, mismo que no puede ser contrario a la ley, su reglamento y la escritura constitutiva.
• dentro de las disposiciones mínimas que debe contener el reglamento, destacan: los derechos, obligaciones y limitaciones a que están sujetos los condóminos; el procedimiento de cobro de cuotas, monto y periodicidad; el tipo de asambleas y de administración, las causas de remoción o rescisión del contrato del administrador, bases para modificar el reglamento interno y las aportaciones para la constitución de los fondos de mantenimiento, administración y reserva.
• para la operación del condominio las cuotas deben destinarse a constituir los fondos de administración, mantenimiento y reserva, los cuales son creados para fines específicos.
• las cuotas ordinarias y extraordinarias de administración y mantenimiento no están sujetas a compensación, excepciones personales o ningún otro supuesto que pueda excusar su pago, salvo que el condómino acredite no contar con recursos o bien se encuentre en estado de insolvencia declarada. en este caso se podrá acordar que dichas cuotas sean cubiertas con trabajo a favor del condominio.
• en tanto que no se utilicen los fondos, podrán invertirse en valores a la vista de mínimo riesgo, los frutos obtenidos se aplicarán a cada uno de los fondos.
• al igual que en el caso anterior, las utilidades obtenidas del arrendamiento de bienes de uso común serán aplicadas a los fondos.
• las cuotas para gastos comunes que no se cubran oportunamente causarán interés moratorio a razón del 9% anual.
• el vendedor deberá entregar una constancia de no adeudo al comprador de una unidad de propiedad privativa a la celebración del contrato respectivo. La constancia es expedida por el administrador.
• los condóminos y poseedores pagarán las contribuciones locales y federales que correspondan a su unidad de propiedad privativa y proporcionalmente respecto de la propiedad común.
• los gravámenes del condominio son divisibles entre las diferentes unidades de propiedad privativa que lo conforman.
• para la resolución de controversias la procuraduría social tendrá la competencia, ya sea por la vía de la conciliación, el arbitraje o del procedimiento administrativo de aplicación de sanciones.
• las disposiciones contenidas en los títulos 1º a 4º de la ley serán aplicables a condominios de interés social y popular.
• en el caso de inmuebles en estado ruinoso o destruidos en un siniestro en proporción de más del 35% de su valor, sin considerar el terreno y con peritaje de una institución financiera o autoridad competente se puede acordar en asamblea extraordinaria cualquiera de las siguientes opciones: la reconstrucción de las partes comunes o su venta, la extinción total del régimen o la demolición y venta de los materiales.
• las violaciones a la ley, su reglamento y disposiciones que de ella emanen, serán sancionadas por la procuraduría social de la ciudad de México.
• las multas pueden estar cuantificadas de la unidad de cuenta de la ciudad de México.
• las sanciones establecidas por la ley se aplicarán independientemente de las que se impongan por violación de otras disposiciones aplicables.